생애최초 주택 구입 취득세 감면은 본인과 배우자 모두 집을 가져 본 적이 없는 사람이 12억 원 이하 주택을 살 때 취득세를 깎아 주는 제도입니다. 일반 주택은 200만 원까지, 소형주택과 인구감소지역 주택은 300만 원까지 줄여 줍니다. 2026년 1월 1일 개정 법률이 시행되면서 적용 기한은 2028년 12월 31일로 늘어났고 추징 기준도 달라졌습니다.
이 글은 2026년 10월 기준 공식 자료를 바탕으로 정리했습니다. 근거는 국가법령정보센터에 실린 지방세특례제한법 제36조의3 현행 조문과 행정안전부 보도자료입니다. 2025년까지 조문은 ‘3개월 안에 전입하고 3년 동안 상시 거주해야 한다’는 추징 기준을 두었지만, 현행 조문의 추징 규정은 이와 다르게 바뀌었습니다.
아래에서 감면 대상, 한도, 추징 사유, 신청 방법을 차례로 정리하고 직접 계산해 보도록 취득세율 표도 실었습니다.
생애최초 감면 대상 요건
감면 대상은 주택 취득일 현재 본인과 배우자가 주택을 소유한 사실이 없는 사람입니다. 본인은 대한민국 국민으로 한정하고, 혼인이 확인되는 외국인 배우자도 배우자에 포함합니다. 취득자가 미성년자라면 감면 대상에서 빠집니다.
- 취득당시가액 12억 원 이하 주택
- 매매 같은 유상거래로 취득, 부담부증여는 제외
- 본인이 거주할 목적으로 취득
- 본인과 배우자 모두 과거 주택 소유 이력 없음
- 2028년 12월 31일까지 취득
주택을 가졌던 적이 있어도 무주택으로 보는 예외를 조문은 여섯 가지로 정해 두었습니다. 자주 해당하는 경우를 보면 상속받은 주택 공유지분을 모두 처분한 경우, 전용면적 20제곱미터 이하 주택 한 채를 소유했거나 처분한 경우, 시가표준액 100만 원 이하 주택을 소유했거나 처분한 경우, 전세사기피해주택을 소유했거나 처분한 경우가 여기에 들어갑니다.
감면 한도 200만 원과 300만 원
감면은 면제와 공제 두 가지 방식으로 이뤄집니다. 일반 주택은 산출세액이 200만 원 이하이면 전액 면제하고, 200만 원을 넘으면 산출세액에서 200만 원을 뺍니다. 아래 표의 300만 원 한도 주택은 같은 방식으로 300만 원까지 덜어 줍니다.
| 구분 | 조건 | 감면 한도 |
|---|---|---|
| 소형 공동주택, 아파트 제외 | 전용 60제곱미터 이하, 3억 원 이하, 수도권은 6억 원 이하 | 300만 원 |
| 도시형 생활주택 | 전용 60제곱미터 이하, 3억 원 이하, 수도권은 6억 원 이하 | 300만 원 |
| 다가구주택 | 호수별 전용 60제곱미터 이하 부분, 3억 원 이하, 수도권은 6억 원 이하 | 300만 원 |
| 인구감소지역 주택 | 12억 원 이하 | 300만 원 |
| 그 밖의 주택, 아파트 포함 | 12억 원 이하 | 200만 원 |
인구감소지역 주택은 2026년 1월 1일 개정으로 300만 원 한도에 새로 들어갔습니다. 행정안전부도 2026년 1월 2일 보도자료에서 이 확대를 안내했습니다. 조문상 인구감소지역 주택에는 별도의 면적 기준이 없고 12억 원 가격 상한만 적용됩니다.
두 사람 이상이 공동으로 사도 감면 총액은 늘어나지 않습니다. 300만 원 한도 주택은 합계 300만 원, 그 밖의 주택은 합계 200만 원이 상한입니다. 이 감면을 적용받는 경우 지방세법 제13조의2의 중과세율은 적용하지 않습니다.
주택 취득세율 표와 계산 예시
감면 전 산출세액은 지방세법 제11조제1항제8호의 유상거래 주택 세율로 구합니다.
| 취득당시가액 | 취득세 | 지방교육세 | 농어촌특별세 |
|---|---|---|---|
| 6억 원 이하 | 1퍼센트 | 0.1퍼센트 | 0.2퍼센트, 국민주택 규모 이하 비과세 |
| 6억 원 초과 9억 원 이하 | 1퍼센트 초과 3퍼센트 미만, 계산식 적용 | 취득세율의 10분의 1 | 0.2퍼센트, 국민주택 규모 이하 비과세 |
| 9억 원 초과 | 3퍼센트 | 0.3퍼센트 | 0.2퍼센트, 국민주택 규모 이하 비과세 |
6억 원 초과 9억 원 이하 구간의 세율은 취득당시가액을 3억 원으로 나눈 값에 2를 곱하고 3을 뺀 다음 100으로 나눠 구하며, 소수점 다섯째 자리에서 반올림해 넷째 자리까지 계산합니다. 지방교육세는 지방세법 제151조에 따라 취득세율의 10분의 1을 적용한 금액입니다. 농어촌특별세는 표준세율 2퍼센트로 계산한 취득세액의 10퍼센트이며, 전용 85제곱미터 이하 국민주택 규모 주택에는 붙지 않습니다. 수도권 밖 도시지역이 아닌 읍·면 지역은 100제곱미터 이하까지 국민주택 규모로 봅니다.
- 수도권 전용 59제곱미터 아파트 5억 원: 취득세 500만 원에서 200만 원을 빼 300만 원
- 인구감소지역 주택 2억 원: 취득세 200만 원이 300만 원 한도 안이라 전액 면제
- 수도권 아파트 7억 원: 세율 1.67퍼센트로 취득세 1169만 원, 200만 원을 빼 969만 원
예시는 취득세 본세만 계산했으며, 지방교육세와 농어촌특별세를 포함한 최종 납부액은 신고 화면에서 확인합니다. 국민주택 규모를 넘는 주택은 감면받은 취득세액의 20퍼센트를 농어촌특별세로 따로 냅니다.
2026년에 바뀐 추징 사유
감면받은 사람이 취득일부터 3년 안에 그 주택을 매각하거나 증여하면 감면받은 취득세를 다시 냅니다. 다른 용도로 사용해도 추징하며, 조문은 임대를 다른 용도에 포함합니다. 배우자에게 지분을 매각하거나 증여하는 경우는 추징하지 않습니다. 세입자가 있는 집을 사서 임대인 지위를 승계했고 남은 임대차기간이 1년 이내라면 3년은 그 임대차기간 만료일부터 셉니다.
2025년까지 조문에는 취득일부터 3개월 안에 상시 거주를 시작하지 않은 경우, 3개월 안에 주택을 추가로 취득한 경우, 상시 거주 3년 미만 상태에서 매각·증여하거나 다른 용도로 사용한 경우가 추징 사유로 적혀 있었습니다. 2025년 12월 31일 공포된 법률 제21309호는 이 세 항목을 하나로 정리했고, 본인이 거주할 목적이라는 문구를 감면 요건 본문에 넣었습니다. 집을 산 뒤 들어가 살지 않고 세를 주면 임대에 해당해 추징 대상이 됩니다.
부칙 제5조는 2026년 1월 1일 전에 종전 규정의 추징 사유가 이미 생긴 경우 종전 규정을 그대로 따르도록 정했습니다.
신청 방법과 기한
감면은 신청해야 적용됩니다. 지방세특례제한법 시행령 제126조에 따라 취득세를 신고하는 때 감면신청서와 감면 사유를 증명하는 서류를 관할 지방자치단체에 함께 냅니다. 취득세 신고와 납부 기한은 취득일부터 60일입니다.
- 취득일부터 60일 안에 신고
- 위택스 온라인 신고 또는 시·군·구 세무부서 방문
- 신고 단계에서 생애최초 주택 감면 신청서 제출
- 무주택 사실 등 감면 사유 증명 서류 첨부
신고 때 감면 신청을 빠뜨렸다면 지방세기본법 제50조에 따른 경정청구 때 감면을 신청합니다. 감면 뒤 추징 사유가 생기면 그 사유 발생일부터 60일 안에 추징 세액을 신고하고 납부해야 합니다.
2026년 지방세제 개편안, 아직 시행 전인 내용
행정안전부는 2026년 8월 26일 2026년 지방세제 개편안을 발표했습니다. 40세 미만 청년이 생애최초 주택을 취득하면 감면 한도를 200만 원에서 300만 원으로 올리고, 주거용 오피스텔을 감면 대상에 추가하는 내용입니다. 전용 40제곱미터 이하이고 시가표준액 2억 원, 수도권은 4억 원 이하인 오피스텔이나 아파트가 아닌 소형주택을 가졌다가 처분한 사람에게 한 번 더 감면을 주는 방안도 들어 있습니다.
개편안은 8월 27일부터 9월 23일까지 입법예고를 거쳤고, 행정안전부는 법제처 심사와 국무회의 의결을 거쳐 10월 말 국회에 제출할 계획이라고 밝혔습니다. 10월 23일 현재 국가법령정보센터의 제36조의3에는 개편안 내용이 반영되지 않았습니다. 개정안이 국회를 통과해 시행되기 전까지 청년에게도 현행 200만 원 기준이 적용되고, 오피스텔은 감면 대상이 아닙니다.
자주 묻는 질문
배우자가 결혼 전에 집을 가졌다가 팔았다면 감면받나요?
받지 못합니다. 본인과 배우자 모두 주택을 소유한 사실이 없어야 하므로 배우자의 과거 소유 이력도 따집니다. 다만 그 주택이 전용 20제곱미터 이하 한 채였거나 시가표준액 100만 원 이하였다면 예외로 인정합니다.
아파트도 300만 원 한도를 받나요?
수도권과 비수도권 일반 지역의 아파트는 200만 원 한도입니다. 소형 공동주택 항목은 아파트를 제외하기 때문입니다. 인구감소지역에 있는 아파트는 인구감소지역 주택 항목에 해당해 300만 원 한도를 적용합니다.
취득 후 바로 전세를 주면 어떻게 되나요?
취득일부터 3년 안에 임대하면 다른 용도로 사용한 경우에 해당해 감면받은 취득세를 추징합니다. 거주 목적으로 취득해야 감면 요건을 충족합니다.
정리하면 2026년 10월 현재 생애최초 주택 구입 취득세 감면은 12억 원 이하 주택에 200만 원, 소형주택과 인구감소지역 주택에 300만 원 한도로 2028년 말까지 적용됩니다. 3년 안에 팔거나 증여하거나 임대하면 추징된다는 점을 기억하고, 취득일부터 60일 안에 감면 신청까지 마치시기 바랍니다.
답글 남기기