11월 말이 다가오면 집을 가진 사람들 사이에서 종부세 고지서 이야기가 다시 나옵니다. 올해 대상인지는 6월 1일 현재 소유 현황으로 정해집니다. 이 글은 2026년 10월 기준 공식 자료를 바탕으로 정리했습니다.
종합부동산세법과 시행령 현행 원문, 정부가 발표한 2026년 공시가격 자료를 확인해 공제금액과 세율, 1주택자 세액공제, 12월 납부 일정을 순서대로 담았습니다. 올해는 시행령이 바뀌어 부부 공동명의와 일시적 2주택 규정도 달라졌습니다.
과세기준일과 공제금액, 과세표준 계산
종부세 과세기준일은 재산세와 같은 6월 1일입니다. 이날 주택분 재산세를 내야 하는 사람이 종부세 납세의무자가 됩니다. 6월 2일에 집을 판 사람은 그 집에 대한 올해 종부세를 내고, 6월 2일에 산 집은 매수자의 올해 종부세 계산에 들어가지 않습니다.
과세표준은 사람별로 주택 공시가격을 모두 더한 뒤 공제금액을 빼고, 남은 금액에 공정시장가액비율 60퍼센트를 곱해 구합니다. 공제금액은 1세대 1주택자가 12억 원, 그 밖의 개인이 9억 원입니다. 단일세율을 적용받는 법인은 공제가 없습니다.
1세대 1주택자는 세대원 중 1명만 주택 1채를 가진 거주자를 말합니다. 1주택과 함께 상속주택이나 지방 저가주택을 가진 경우, 이사 과정에서 일시적으로 2주택이 된 경우도 신청하면 1세대 1주택자로 봅니다. 지방 저가주택은 공시가격 4억 원 이하이면서 수도권 밖의 광역시·특별자치시가 아닌 지역 등에 있는 주택입니다. 이런 특례 신청과 임대주택 같은 합산배제 주택의 보유현황 신고는 모두 매년 9월 16일부터 30일까지 관할세무서에 합니다.
주택분 세율 구조
개인 세율은 주택 수에 따라 두 갈래로 나뉩니다. 현행법은 조정대상지역 여부를 따지지 않고 2주택 이하와 3주택 이상으로만 구분합니다. 과세표준 12억 원까지는 두 세율이 똑같고, 그 위 구간부터 차이가 벌어집니다. 공익법인 등 예외에 해당하지 않는 법인은 공제 없이 2주택 이하 2.7퍼센트, 3주택 이상 5.0퍼센트의 단일세율을 적용받습니다.
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5퍼센트 | 0.5퍼센트 |
| 3억 원 초과 6억 원 이하 | 0.7퍼센트 | 0.7퍼센트 |
| 6억 원 초과 12억 원 이하 | 1.0퍼센트 | 1.0퍼센트 |
| 12억 원 초과 25억 원 이하 | 1.3퍼센트 | 2.0퍼센트 |
| 25억 원 초과 50억 원 이하 | 1.5퍼센트 | 3.0퍼센트 |
| 50억 원 초과 94억 원 이하 | 2.0퍼센트 | 4.0퍼센트 |
| 94억 원 초과 | 2.7퍼센트 | 5.0퍼센트 |
1주택을 여러 사람이 함께 가지면 공동 소유자 각자가 그 주택을 1채씩 가진 것으로 셉니다. 반대로 합산배제 임대주택, 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 상속주택, 요건을 갖춘 소형 신축주택과 지방 준공 후 미분양주택은 주택 수에서 빠집니다. 계산된 세액에서는 종부세 과세표준에 해당하는 부분의 주택분 재산세액을 뺍니다.
1세대 1주택자 세액공제와 부부 공동명의 특례
1세대 1주택자는 나이와 보유기간에 따라 세액공제를 받습니다. 두 공제는 겹쳐 적용되며, 합친 공제율은 80퍼센트를 넘지 못합니다.
| 구분 | 6월 1일 현재 요건 | 공제율 |
|---|---|---|
| 고령자 | 만 60세 이상 65세 미만 | 20퍼센트 |
| 고령자 | 만 65세 이상 70세 미만 | 30퍼센트 |
| 고령자 | 만 70세 이상 | 40퍼센트 |
| 장기보유 | 5년 이상 10년 미만 | 20퍼센트 |
| 장기보유 | 10년 이상 15년 미만 | 40퍼센트 |
| 장기보유 | 15년 이상 | 50퍼센트 |
부부 공동명의 1주택은 원칙상 각자 지분만큼 따로 과세되고, 1인당 9억 원씩 모두 18억 원까지 공제됩니다. 9월 16일부터 30일까지 특례를 신청하면 부부 중 1명을 납세의무자로 삼아 1세대 1주택자 방식으로 계산합니다. 공제금액은 12억 원으로 줄지만 고령자·장기보유 공제가 붙습니다. 2026년 2월 27일 공포·시행된 시행령 개정으로 2026년 6월 1일 납세의무 성립분부터는 지분율과 상관없이 부부가 합의해 납세의무자를 정합니다. 종전에는 지분율이 높은 쪽이 납세의무자였고, 지분율이 같을 때만 합의로 정했습니다. 한 번 신청했다면 이후에는 신청 사항이 바뀐 해에만 변경신청을 하면 됩니다.
2026년에 바뀐 점과 공시가격
- 공시가격: 국토교통부가 2026년 4월 30일 결정·공시한 공동주택 공시가격은 전국 평균 9.13퍼센트, 서울 18.60퍼센트 올랐습니다. 현실화율은 전년과 같은 69퍼센트입니다.
- 부부 공동명의 1주택자: 2026년 2월 27일 시행령 개정으로 지분율 대신 부부 합의로 납세의무자를 정합니다.
- 일시적 2주택: 2026년 9월 30일 공포되어 10월 1일부터 시행된 시행령 개정으로, 조정대상지역에 종전주택이 있는 1주택자가 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역 신규주택을 취득하면 1주택자로 보는 기간이 3년에서 2년으로 줄었습니다. 8월 3일 이전에 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 경우는 종전대로 3년입니다.
- 인구감소지역 주택: 2026년 2월 27일 시행령 개정으로 2026년 1월 1일 이후 취득한 인구감소지역 주택은 세율을 정할 때 주택 수에서 빠집니다. 기존 주택과 다른 시·군·구에 있어야 하고, 취득 당시 기준시가와 과세기준일 공시가격이 모두 4억 원 이하, 수도권 밖 인구감소지역은 9억 원 이하여야 합니다. 수도권은 접경지역인 인구감소지역만 해당하고, 광역시는 군 지역만 해당합니다.
공시가격이 오르면 공제금액을 넘는 부분이 커져 세액도 늘어납니다. 그래도 주택분 재산세와 종부세를 합친 금액은 전년 상당액의 150퍼센트를 넘지 않습니다. 이를 세부담 상한이라고 하며, 단일세율을 적용받는 법인에는 적용하지 않습니다.
고지와 납부, 분납, 납부유예
관할세무서는 12월 1일부터 15일까지를 납부기간으로 정해 종부세를 걷습니다. 고지서는 납부기간 시작 5일 전까지 발급하도록 정해져 있어 11월 하순에 받습니다.
낼 세액이 250만 원을 넘으면 분납이 가능합니다. 250만 원 초과 500만 원 이하이면 250만 원을 넘는 금액을, 500만 원을 넘으면 세액의 절반 이하를 나눠 냅니다. 분납 신청서는 납부기한인 12월 15일까지 내야 합니다. 나머지는 납부기한이 지난 날부터 6개월 안에 납부하며, 2026년 고지분으로 계산하면 2027년 6월 15일까지입니다.
납부유예는 요건이 더 까다롭습니다. 아래 네 가지를 모두 갖추고 납부기한 만료 3일 전까지 신청해야 하며, 유예받을 세액만큼 담보도 제공해야 합니다.
- 과세기준일 현재 1세대 1주택자여야 하며, 공동명의 1주택자도 포함됩니다.
- 과세기준일 현재 만 60세 이상이거나 해당 주택을 5년 이상 보유해야 합니다.
- 직전 과세기간 총급여가 7000만 원 이하이거나, 총급여 7000만 원 이하이면서 종합소득금액이 6000만 원 이하여야 합니다.
- 해당 연도 주택분 종부세액이 100만 원을 넘어야 합니다.
유예된 세액은 집을 팔거나 증여할 때, 상속이 개시될 때 이자상당가산액과 함께 냅니다. 유예기간 동안에는 납부지연가산세가 붙지 않습니다.
계산 예시로 보는 1주택자 세액
단독명의 1세대 1주택자가 공시가격 20억 원짜리 집을 12년째 보유하고 있고, 6월 1일 현재 만 66세라고 가정합니다. 계산을 단순하게 하려고 재산세 공제와 세부담 상한은 반영하지 않습니다.
과세표준은 20억 원에서 12억 원을 뺀 8억 원에 60퍼센트를 곱한 4억 8000만 원입니다. 3억 원 초과 6억 원 이하 구간이므로 150만 원에 3억 원 초과분 1억 8000만 원의 0.7퍼센트인 126만 원을 더해 276만 원이 나옵니다. 여기에 연령 공제 30퍼센트와 보유 공제 40퍼센트를 합친 70퍼센트, 곧 193만 2000원을 빼면 82만 8000원이 남습니다. 실제 고지액은 재산세 공제 등이 반영되므로 이 숫자와 다릅니다.
자주 묻는 질문
6월 1일 이후에 집을 팔았는데 고지서가 오나요?
옵니다. 과세기준일 현재 소유자가 납세의무자이므로 6월 2일 이후에 판 집도 올해 종부세 계산에 들어갑니다.
지방 저가주택이 있으면 1주택자 공제를 못 받나요?
받습니다. 9월 신청 기간에 신청했다면 1세대 1주택자로 봅니다. 다만 고령자·장기보유 공제는 지방 저가주택분 세액을 뺀 금액에만 적용됩니다.
상속주택이나 일시적 2주택 특례는 매년 신청하나요?
아닙니다. 처음 신청한 다음 해부터는 신청 사항에 변동이 없으면 다시 내지 않아도 됩니다.
부부 공동명의는 특례를 신청하는 편이 유리한가요?
정해진 답은 없습니다. 각자 과세는 18억 원까지 공제되고, 특례는 공제금액이 12억 원인 대신 연령·보유 공제가 붙습니다. 두 방식의 세액을 각각 계산해 보고 고르면 됩니다.
고지서를 받기 전에 정리할 것
지금 단계에서는 고지서의 과세표준, 1주택자 공제 적용 여부, 주택 수가 맞는지 살피면 됩니다. 세액이 250만 원을 넘으면 분납을, 요건이 맞으면 납부유예를 기한 안에 신청합니다. 정확한 금액은 고지서와 홈택스 조회 결과가 기준입니다.
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